10.12.2022

בזמן האחרון משתתפים בפרויקט התחילו לבקר בעמק אפילו בתנאים עונתיים לא אידיאלים, ואף לחפש בתים, ולכן החלטנו שכדאי כבר להתחיל להתייחס לנושא בצורה כמה שיותר מכיפה.

אנחנו מתחילים להתייחס ביחד לסוגייה של חיפוש בית בעמק דרך מסמך שהכינו: חיפוש בית בעמק. כשאני כותב "עמק" הכוונה היא לשלושת העמקים המוכרים כמובן.

במפגש שלנו בחורף (עדיין אין תאריך ומקום) אנחנו נמשיך לדבר על הנושא הזה - אולי גם נערוך מפגש זום לפני כדי לעבור ביחד על האתרים ואיך להשתמש באפשרויות חיפוש שלהם בצורה מועילה. אני מציע בינתיים לעיין במסמך ואז לשאול אותי שאלות, אם משהו לא ברור מספיק, או להציע לי נושאים שפספסתי.



באופן כללי אני ממליץ שבינתיים לא תתחילו לדבר עם סוכני נדל"ן כי במפגש פנים אל פנים נחליט ביחד איך לעשות זאת בצורה שלא תגרום עליית מחירים לפני שלפחות קבוצת הקונים הראשונה הספיקה לסגור חוזים. בכל מקרה כל אחד רשאי להחליט ולעשות לפי ראות עיניו. יש רק דבר אחד שאני מבקש מכל הלב: שלא לספר לאף אחד בעמק על הפרויקט, במיוחד לאנשי נדל"ן. 



באופן כללי אני ממליץ שבינתיים לא תתחילו לדבר עם סוכני נדל"ן כי במפגש פנים אל פנים נחליט ביחד איך לעשות זאת בצורה שלא תגרום עליית מחירים לפני שלפחות קבוצת הקונים הראשונה הספיקה לסגור חוזים. בכל מקרה כל אחד רשאי להחליט ולעשות לפי ראות עיניו. יש רק דבר אחד שאני מבקש מכל הלב: שלא לספר לאף אחד בעמק על הפרויקט, במיוחד לאנשי נדל"ן. 


----





====חיפוש בית בעמק====



מאחר ותמיד מתקיים פער בין הרצוי למצוי, כנראה שלא נצליח למצוא בית שעונה על 100% מהדרישות והחלומות שלנו. על כן, אנחנו מציעים לכם לעבור על הפרמטרים המצויינים למטה (וגם כאלו שלא) ולתעדף אותם. החליטו על מה אינכם מוכנים לוותר בשום אופן - גם אם פירוש הדבר הוא לוותר על קנייה הבית בכלל, ומנגד, מה יהיה נחמד אבל אפשר להתפשר עליו. 

  



====אזור המגורים====

האזור של Baita כולל שלושה העמקים: Sesia, Mastallone, Sermenza. העיירה Varallo היא שער הכניסה לשלושתם עבור המגיעים מדרום ומזרח. העיירה חיה ונושמת (אם כי פחות מפעם בשל האוכלוסייה המזדקנת) ומציעה את כל השירותים של עיר קטנה - תרבות, ספורט ומספר תיכונים אליהם מגיעים תלמידים מכל האזור. העיירה מאוד נעימה - גם לביקור וגם למחייה. בקיץ מגיעים לVarallo תיירים רבים כדי לבצע קניות ולשבת בבתי קפה, מטיילים בהרים ובעלי דירות הנופש. בעיר מתקיימים פסטיבלים, תיאטרון עירוני ועוד אירועים רבים, בעיקר בקיץ אבל גם בחורף.



השיקולים בבחירת אזור מגורים בתוך שלושת העמקים הם בעיקר:\\
- קרבה למוסדות חינוך\\
- קרבה לסופרים ולשווקים של Varallo ו Borgosesia\\
- קרבה לבתי חולים ולשדה התעופה Malpensa\\
- כמות התושבים (שכנים)\\
- אורח חיים כפרי או עירוני יותר 



===אזור כתום===

  * עד 10 דקות נסיעה מ Varallo
  * גובה 500 מעפ"י
  * 70 דקות מ Malpensa



===אזור אדום===

  * עד 20 דקות נסיעה מ Varallo
  * גובה 600-1000 מעפ"י
  * 80 דקות מ Malpensa



===אזור סגול===

  * עד 30 דקות נסיעה מ Varallo
  * גובה 600-1100 מעפ"י
  * 90 דקות מ Malpensa



===אזור כחול===

  * עד 40 דקות נסיעה מ Varallo
  * גובה 650-1400 מעפ"י
  * 100 דקות מ Malpensa



{{ :life:image2.png?800 |}}



===גודל ישוב===


ב Varallo ושאר הכפרים אפשר למצוא דירות למכירה או השכרה ובתים למכירה בלבד. ב-Frazioni, זאת אומרת "שלוחות" של כפרים בדרך כלל יש רק הצע של בתים למכירה.


  * עיירה (Varallo)
  * כפר (Paese) של 50-300 תושבים
  * שלוחת כפר (Frazione) של 1-20 תושבים
  * בית מבודד (ב Alpe)\\
לפעמים אין גישה ישירה עם רכב, צריך לחנות במרחק של 5 עד 20 דקות הליכה על שביל המאפשר כלי רכב קטן כמו מריצה ממונעת או כדומה



===שיקולי מיקום===


  * אינטרנט מצוין
  * חשיפה לשמש בחורף (מ1 עד 10 דרוש)
  * כמות השלג בחורף. בגובה 500 מטר השלג נערם לעיתים רחוקות ונמס אחרי ימים ספורים. בגובה 1400, לעומת זאת, השלג נשאר רוב החורף. במקומות מאוד חשופים לשמש יש פחות שלג. 



===סוג מבנה===


  * בית מוכן למגורים עם שיפוצים קטנים 
  * בית לשיפוץ רציני (יותר זול ביחס למחירים באזור)
  * מספר מינימלי של חדרים
יש בתים עם חדר אחד ובתים עם יותר מעשרה חדרים. הבתים הגדולים הם יחסית יותר זולים מהקטנים פר מטר רבוע כי יש פחות ביקוש, בעצם כמעט אפס ביקוש.
  * גינה קטנה או שטח צמוד
  * גישה עם המכונית עד צמוד לבית או מרחק של כמה דקות מהחניה (משפיע במחיר הבית)
  * סוג חימום (רלוונטי רק למי ששוכר דירה)



===מחיר===


כעיקרון ככל שמתקרבים ל Monte Rosa מחיר הבתים עולה בהדרגה.\\
הבתים הכי יקרים נמצאים (לפי הסדר) בישובים Alagna, Riva, Mollia, Campertogno



  * לאורך נחל Sesia מ Varallo מערבה הבתים מתייקרים בהדרגה אחרי Balmuccia 
  * לאורך נחל Mastallone מ Varallo צפונה רק בשני ישובים הבתים קצת יותר יקרים משאר העמק: ב ישובים Rimella ו Piana di S. Maria
  * לאורך נחל Sermenza מ Balmuccia צפונה הבתים מתחילים להיות קצת יותר יקרים אחרי Rimasco\\


====דרכי חיפוש====



===אינטרנט===
רוב היצות הבתים מופיעות באינטרנט באתרים שונים:

  * שני פורטלים עיקרים: [[https://idealista.it]]  [[https://immobiliare.it]] בהם סוכנים ומוכרים פרטים מפרסמים מודעות.
  * אתרים של מספר סוכנויות מקומיות יותר גדולות: 
    * [[https://www.immobiliarefama.com/&sa=D&source=editors&ust=1693930754287287&usg=AOvVaw2m1KEiH-EliZxDmDKdwMKr|FA.MA]] 
    * [[https://www.immobiliarebotto.it/it/case-in-vendita/alta-valsesia&sa=D&source=editors&ust=1693930754287528&usg=AOvVaw3BpW5Vq-2lQXFP8lDzuD5P|BOTTO]] 
    * [[http://www.puntokasa.com/&sa=D&source=editors&ust=1693930754287679&usg=AOvVaw3LdRMAMP2IkcbUzBtEVvxi|PUNTOKASA]] 
    * [[https://www.google.com/url?q=https://www.immobiliare-alda.it/&sa=D&source=editors&ust=1693930754287830&usg=AOvVaw3YZNx-JcKES1Pj2PFK9WVd|ALDA]]. 
    * [[https://www.immobiliarevalsesia.it/&sa=D&source=editors&ust=1693930754288017&usg=AOvVaw295OEyVwTJMCOIWMF8nki1|STUDIO IMMOBILIARE VALSESIA]].
  * מודעות מתפרסמות בפייסבוק: ANNUNCI VALSESIA | MARKETPLACE VALSESIA | IMMOBILIARE ANNUNCI VALSESIA | קבוצות VALSESIA שונות.
  * יש מוכרים פרטיים שרק תולים שלט "Vendesi" או "Vende" עם מספר טלפון ולא מפרסמים באינטרנט.
  * [[https://www.google.com/url?q=https://www.idealista.it/en/aree/vendita-case/lista-mappa?shape%3D%2528%2528uwqvGenao%2540%257BsIgn%2540cvE%257DnD_jEa%257EP%257DMsfQ%257DMi%257DL%257CSawMlmBwoHbaEy%257BDhoDcwBdqFbPwcAglAhbFbbDxoAx%2560I%257DYlyNhrJf_L%257ES%2560%2560PyyB%257CcNuoD%257ExLkcGl%257DA%2529%2529&sa=D&source=editors&ust=1693930754288663&usg=AOvVaw3loZ-dkjS2nkpWfvA_lnfo|זה האזור שלנו]] מוגדר באתר [[https://www.google.com/url?q=https://www.idealista.it/vendita-case/vercelli/valsesia/&sa=D&source=editors&ust=1693930754288888&usg=AOvVaw1zdsAlkXUjicTqCSW2aJWx|IDEALISTA]] 
  * עוד אתר נדל"נ איטלקי חשוב: [[https://www.google.com/url?q=https://www.immobiliare.it/vendita-case/vercelli-provincia/valsesia/&sa=D&source=editors&ust=1693930754289224&usg=AOvVaw3dmmY6X9j_hKOUqYv10rrV|IMMOBILIARE.IT]] 
  * במקרה של מכרזים, שירלי פיין מציעה ליווי מקצועי - ראו פרטים [[https://www.google.com/url?q=https://docs.google.com/document/d/1FKTNKPishTKqnfcCSrfEKKK5Zd-QRD3s1caiYTqP_DY/edit?usp%3Dsharing&sa=D&source=editors&ust=1693930754289557&usg=AOvVaw1XIZfl0nREhc9IeA5urBpT|בדף הקישורים]]



====תפקיד המתווך והנוטריון====



המידע הבא מבוסס על הניסיונות האישיים בקניית בית בעמק של אוגו ושל טל, הראשונה מהקבוצה שממש בימים האלה קונה בית ב Boccioleto. \\


===תפקיד המתווך===

  * המתווך דואג לספק, עוד לפני הפגישה עמו לצורך ביקור בנכס, את האינפורמציה הנדרשת כדי להבין אם הבית מתאים לצרכים מכל ההיבטים הבסיסיים (מצב הנכס, כיצד מחולק, נגישות מחניה, תמונות נוספות לאלו שפורסמו במודעה.
  * בביקור בנכס המתווך מראה לקונה הפוטנציאלי את הנכס מכל הכיוונים. במידה ויש בו ציוד שצריך להבין איך משתמשים בו- הוא אמור להסביר כיצד (אמצעי חימום, הגנה מפני שלג על פתחים וכו').
  * המתווך מוודא שיש לנכס את כל המסמכים הנדרשים, שאין חבויות, שאין בעיה בנושא בעלות על הנכס ודואג לתרגום לאנגלית של כל הניירת שקונה זקוק לקבל. 
  * במידה וכל הנתונים נראים מתאימים, המתווך מעביר לקונים הצעה מטעם הרוכש הפוטנציאלי, ומעדכן אותו אם התקבלה.
  * במידה וכן נקבע סכום סמלי, דמי רצינות, אשר ישולם לצורך הבטחת הבית לרוכש. המתווך מנסח חוזה מפורט המותאם לרכישה ושלביה.
  * המתווך יכול לסייע בהוצאת מספר פיסקלי (Codice fiscale) מרשויות המס (הלשכה נמצאת ב Borgosesia), בפתיחת חשבון בנק, בתרגום החוזה לאנגלית, וקביעת פגישה אצל נוטריון עם המוכר.



אם הקונה לא שולט באיטלקית ולא מכיר את הנהלים והחוקים באיטליה דמות המתווך נהיה עבורו חשובה מאוד. המתווכים הפועלים בעמק רציניים וניתן לסמוך עליהם. גם טל וגם אני לא הכנסנו לתמונה דמות של עורך דין. לפי מה ששמעתי עד היום מאנשים שגרים בעמק אין צורך בעו"ד אבל בכל זאת התחלתי לברר יותר לעומק דרך הצוות האיטלקי. ברגע שנקבל תשובות נוסיף אותן למסמך הזה.  בינתיים אנג'לה (מהצוות) כתבה שהיא אף פעם לא שמעה על בעיות בתהליכי קניה בעיר Varallo דרך סוכנויות מקומיות - היא מוסיפה שכך נהוג לקנות בית בעמק. אני מוסיף שהסוכנויות ב Varallo פועלות בכל העמק.

{{images/image2.png}}



===תפקיד הנוטריון===

מעבר לחתימה ודאגה לכך שהעסקה תתנהל בצורה תקינה, הנוטריון מוודא שכל מסמכי הבית תקינים והבית משוחרר מעיקולים, חובות ובעלות שיש בעיה להעביר. בסוף הוא דואג לרישום הבית על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין המקומית. התשלום עבור קנית הבית מעבירים לנוטריון בצורה של צ'ק בנקאי מבנק איטלקי, ולכן צריך קודם לפתוח חשבון בנק ולשם להעביר את הכסף מהבנק בישראל. תמצאו מידע על פתיחת חשבון בנק [[https://www.google.com/url?q=https://docs.google.com/document/d/1FKTNKPishTKqnfcCSrfEKKK5Zd-QRD3s1caiYTqP_DY/edit?usp%3Dsharing&sa=D&source=editors&ust=1693930754292088&usg=AOvVaw2rWHpmvErUVsKs7fsvK1As|בדף הקישורים]].